以下内容来自投资人自述：
我以前是做展览服务的，有很多客户出差来上海参加展会，我需要购买酒店的包房为他们提供相应的住宿服务。
当时酒店是我的下游产业，我属于酒店的商旅客户。
在这个合作过程中，我发现客户的满意度经常受所预定酒店服务质量的影响。
为了给我的客户提供更稳定可控的住宿服务，我决定自己投资一家酒店，保障我的产品供应链。
从年起，我开始投资酒店。14年来，共在上海、西安两个城市陆续投资了16家酒店，12家在上海，4家在西安。
考虑到我们对酒店管理没有经验，专业酒店品牌拥有从筹建到运营管理的系统化标准，可以对我的投资回报起到强有力的保障。
所以，我一直选择加盟品牌而非做自主品牌或单体酒店。加盟过的品牌包括全季、维也纳、如家、智选假日、杉丽、美居等。
上海唐镇智选假日酒店这个项目是年9月7日正式签约，10月9日开始施工的。
当时拿这个项目的时候，2号线延伸段刚刚开通，周边商业广场还不太完善，物业附近的区域也不是很繁华。
但我们通过对张江科学城当时所有已经入驻和潜在入驻公司的背景进行调查分析，判断未来2年，这个区域会有很大变化。
这些已经或即将入驻张江科学城的公司，都是全球强或国内一些实力较强的公司。
他们在选取酒店住宿产品时，对酒店的软件、硬件都有非常严格的要求。
我们和国内许多品牌都谈过，最后还是决定选择与我们目标客户群需求更匹配的智选假日品牌。
我们在甄别了全国范围内很多管理公司后，选择了洲际酒店集团旗下的智选假日酒店品牌。主要原因如下：
1.商旅客户对集团的认可和偏爱
智选假日酒店是洲际酒店集团旗下的中高端品牌，全球开业已经超过家，具有较高的知名度与美誉度。
对于高价值的商旅客户来说，洲际集团的背书与号召力明显更强。
2.品牌注重与商旅客户、全球大客户的销售协议签署和服务
我们的物业选址，决定了酒店主要以服务商旅客户为主。
而智选假日酒店更加注重商旅客户、全球大客户的长期合作，匹配我们酒店所属商圈的主要客群，后续客源经营上有较大优势，品牌效应更能得到最大化发挥。
上海唐镇智选假日酒店
投测满意度：4.5分
酒店总投资额I预估近3万VS实际近3万
单房投资额I预估15万VS实际15万
投资回报周期I投测预估4.5-5年VS经营预估4年
开发人员服务水平I满意
（备注：酒店总投资额和单房投资额，仅包括装修、物资、店招等费用，不包含房租、保证金）
一、物业情况、投资成本介绍
物业大楼共13层，2～3层是业主自用，1层主要是商铺，我们拿了其中的+㎡做了酒店大堂以及“早餐厅+智空间”的结合，酒店主要空间在4~13层。
物业总面积㎡，做了间房，得房率较高。
这个酒店的装修费用总共是多万，单房装修成本13.5万元；如果把加盟费、设计费、运营物资等加上，单房投资在15万元左右。
如果连前期的租金、保证金一起计算，单房总投资成本是17.3万，和我们最开始的预期基本符合。
二、投测数据不夸张、提醒运营风险
我对洲际酒店集团很有好感的一点是：他们在投资测算时，开发人员不会因为想拿下这个项目，就夸大数据，诱导我来加盟。
我投资了这么多家酒店，发现有些品牌的投测数据都是编造或是明显夸大的。
这些品牌的开发人员在投测时给我们的数据和我们正常营业后的数据对比起来，差距很大。比如说投资前跟我们说RevPAR能做到元，结果开业后连元都做不到。
我们投资是可以接受有误差的，但是误差不能太大。
当我们唐镇这家门店进行投测时，是品牌开发与运营人员一起根据集团旗下众多门店实际经营中总结的经验，进行测算的。数据测算的方式明显更加稳健、踏实。
所以，实际开业运营后，酒店业绩基本能达到我们前期的测算数值。
像我这家酒店，他们前期投资测算时预测RevPAR在~元之间，入住率在80~90%之间。后期经营起来，数据甚至更高。
原本品牌方预测的投资回报周期是4.5~5年。
我们测算过，如果按照疫情前的常态化的经营数据来测算，4年内就可以回本。
但现在疫情反复，酒店未来的营收和投资回报周期存在不确定性。
尤其疫情一爆发，使上海酒店的经营面临更大压力。
既然外部因素不可控，我们只能把握当下，稳住张江的客源。
除了投测数据靠谱，品牌方还跟我们提过很多专业上的建议，例如未来经营时可能面对的问题，投资人应该如何规避风险与损失等。
上海唐镇智选假日酒店
筹开满意度：4.5分
施工周期I9个月（中间停工2个月）
施工团队I自己寻找
设计团队I品牌推荐
一、筹建周期符合预测
酒店开业时间是年6月13日。
施工团队是我自己找的；设计团队是洲际集团推荐的，配合度非常高，服务水平也很满意。
物业的免租期是9个月。投资测算时，我们预估的筹建时间是7~8个月；实际上从签约到拆除、装修、开业，一共用了9个月。
那年正好赶上进博会，中间又跨了个春节，所以装修停工了2个月左右，本来应该只需要7个月。
二、“保姆式”的筹开服务
唐镇智选假日酒店是我加盟的第一个智选假日品牌的项目，也是第一次跟洲际酒店集团合作。
在这个过程中，我最大的感受就是他们和我加盟的其他国内品牌不一样，从加盟到筹建到开业，都是系统化的保姆式服务。
筹建过程中，洲际酒店集团的顾问制度帮我们解决了很多问题。机电、厨房、标识、消防、设计这五大顾问，是对酒店筹建过程中工程质量的最大保证。
他们在品牌标准、供应商的选择等方面帮我们解决了很多难题，也提供了很好的方案和建议。
我记得很清楚，当时有两个项目经理，分别负责机电和设计。
在项目前期，项目经理更偏设计、工程，会在筹建过程中全方位支持这个项目。
现在的施工单位水平参差不齐，我们投资人在这方面又没有足够的专业度。遇到任何问题，我们只需要联系这一个人，他就会负责解决。这让我感觉到很方便，也很安心。
到了开业期间，洲际酒店集团有个专门的新酒店开业支持团队，同样也是项目负责制，在工程基本完工后，专门负责帮助酒店按时保质开业。
开业前夕，这个部门负责开业筹建的陈总就住在我们店里，帮助我们推进所有对内对外的工作，如集团上线、对外验收、拍照片、拿取证照等。
当酒店有些地方做得不符合集团标准时，他会及时和集团沟通，从走流程到完成整改，全力推进酒店快速上线、顺利开业。
而投资别的国内品牌，很多东西都是靠投资人自己亲力亲为。
三、重“面子”，更重“里子”
在筹建过程中，我印象最深的就是他们在消防系统、新风系统、隐蔽工程、管线布置等方面给了我们很多高于其他国内品牌的标准。
比如：很多国内品牌方建议我们使用PVC或塑料材质的穿线管，但洲际要求必须要用镀锌管；国内品牌对排风管材质的要求一般是塑料PPI，但洲际要求必须使用铁皮管。
相对来说，国内品牌会在肉眼可见的装修上投入更多，例如要求洁具、不锈钢、大理石必须使用什么品牌；国际品牌相对来说在隐蔽工程方面的造价占比较大。
但回过头来，把隐蔽工程做得一步到位后，后期运营中就不需再对这些隐蔽工程做过多保养，使用周期相对也更长。
这些在硬件方面的投入对总成本的增加不到10%，却避免了很多后期运营中的麻烦。整体物业常住常新，从长期来看，综合成本反而会低些。
上海唐镇智选假日酒店
经营满意度：4.5分
单房运营成本I元
RevPARI-元
店长满意度I满意
一、酒店营收基本状况
刚开业爬坡期时，酒店月营收多万；后来受疫情影响酒店营收相对较低的时候，月营收一般在~万左右；生意好的时候，最高的月营收是万。
受疫情影响比较严重的和年，年总营收分别是0万和万左右。
年3~5月之前，上海还没有被封控，常态化的RevPAR在~元之间，出租率基本在87~92%之间。
3~5月，上海封闭期间，很多企业为了保证运营，一些特别重要的岗位管理者和员工留在园区工作。他们回不了小区，只能住在酒店。
那段时间，张江科学园里有很多企业需要保障，基本都住在我们酒店。
还有些政府职能部门，如派出所和政府的防疫一线指挥人员也住在酒店。
所以今年3～5月，酒店入住率和RevPAR比以前还高，入住率也达到了95%左右。
二、店总专业且积极性高
我对品牌推荐的店总的满意度非常高。开业三年多，我们只用了两个店总。
前任店总李伟的专业度、责任心、管理能力我们投资人都非常认可。目前，他被调到我位于上海南京路的另一家假日酒店工作。
现在这位从佛山调来的孙总，在管理经验、销售和处理客户关系方面的能力也都非常不错。
我们智选假日酒店的投资人是有推荐以及审批酒店总经理的权利的，而且店总的薪资标准也是根据能力因人而异的。
而且我不是跟集团交店长费，而是直接把工资发给店长，集团只是协助签个三方合同。
在这样的机制下，管理公司不会因为某些品牌KPI的完成度而扣总经理的工资。
我给出去多少，到总经理手里就是多少，所以总经理的积极性比较高。
三、集团支持强大，特别是销售方面
我们酒店之所以有那么多的协议公司和会员入住，跟品牌和市场的推广是分不开的。
在营销方面，看起来好像集团没有做太多宣传，酒店在OTA上也不会热衷于做竞价排名，但是实际上：几个领导和整个洲际集团销售大客户部、市场部的推广，都在运营过程中给予了强力支持，给酒店带来很多协议客户以及具有粘性的会员。
上海唐镇智选假日酒店
会员满意度：4.5分
集团会员占比I较高
会员复购率I高
从客源结构来看：刚开业时，OTA客源占总客源的一半，开业半年后，协议客户和个人会员占比逐渐上升。
集团的支持分为“协议公司”和“IHG会员”两个板块：在我们40~50%的协议公司客源中，一半以上都是集团推荐的;IHG优悦会会员也占到总客源的28%左右。
两个板块加起来，集团给酒店带来的客源占总体客源的55%左右。总体来说，我对集团会员支持力度比较满意。
相比起我投资的其他酒店来说，这家酒店的会员的消费能力以及复购率也是偏高的。
上海唐镇智选假日酒店
供应链满意度：4分
集采价格I合理
集采品类I偏少
产品质量I较好
洲际酒店集团的供应链，能够给业主更大的自主权，但也有一定提升空间。
相较国内品牌而言，洲际供应链的产品虽然价格差不高，但品类不如国内丰富。
整个筹建包括到后期运营，大概只有30%左右的物资是可以从集团采购的，70%需要的东西，供应链上没有，我只能去自行采购。
在自采的过程中，我们要自己去对比产品品质，没那么便利。
我记得在装修的过程中，除了门锁，保险柜，电视机是指定供应商采购，剩下好多东西都是给定标准，要投资人自己去采购。
虽说这种方式杜绝了集团把供应链当成盈利工具，但也会在营建过程中花费更多精力。
集团的初衷是好的，通过系统性的支持，给投资人更大的自主权，教我们建立一个从管理到物资采购的体系。
但我认为，酒店集团的集采优势也可以进一步发挥。
如果集采品类全面一些，对我们投资人来说，不仅在采购品质上更有保障，也可以从供应源头降低采购成本。
上海唐镇智选假日酒店
一、对品牌的建议
综合来看，我们投资人对酒店的品牌效应、管理制度、培训制度、大客户的推荐和销售方面非常满意，也非常认同洲际的理念、服务、品牌标准。
但供应链在给投资人更大自主权的同时，也需要丰富品类，让投资人有更大选择空间。
就我个人而言，希望在酒店营建过程中，所有需要的、符合品牌标准的东西，都能从品牌方供应链上全部采购完毕，最好用一个手机就能搞定。
希望品牌方对这些需要采购的物资进行筛选、议价，给投资人提供更大便利。
二、对投资人的建议
1.选对适配的品牌：对酒店位置、客源结构深度分析，确定合作品牌
在前期做物业选址时，一定要把客源结构分析清楚。尤其在大环境都不好的情况下，更要分析：这个位置对应的是哪些客源结构，再根据客源结构决定选择什么品牌。
酒店投资这件事，一定是选择大于努力。产品错位会导致酒店后续受众面小，甚至经营失败。
2.新手投资人不要“自己发挥”
新手投资人第一次做酒店，还是要找大品牌合作。
选择品牌时要慎重，但如果选好了品牌，就跟着品牌管理公司的标准走，千万不能因为去考虑造价之类的东西，就自由发挥。
自由发挥的结果大概率会把标准化的酒店变成无法收场的“烂摊子”，最后极大影响顾客的入住体验。
3.隐蔽工程要一步到位
在装修的过程当中，隐蔽工程一定要一次到位。
如果这个物业租了15或20年。那隐蔽工程一定要按照15或20年不用动的标准来做。
不能为了省钱凑合，或一定按照品牌的最低标准去做。否则，一旦隐蔽工程做的质量差，后期会有很多隐患，到时候想改都没法改。
我在这方面吃过的亏太多了，当时为了尽量省点钱，包括新风、空调、给排水等等很多方面都是凑合。有些品牌方的监管对这方面也不是很懂，只要求我们做到最低标准，
但他们很多标准是并不能维持长时间使用的，后来酒店运营中出现了很多问题，又很难返修。
1.疫情耽误了我的投资计划
我其实一直在看新的酒店投资项目，尤其是在上海。
如果不是因为上海的疫情，有两个项目应该已经开始启动了。现在上海疫情反复，施工队进不来，所以这两个项目属于暂时搁置状态。
2.准备在经济发展较好的城市投资酒店
我未来计划投资的区域主要还是聚焦在上海、南京、西安等经济发展较好的城市。
3.参考智选假日的标准进行酒店定位
从我14年的实际投资经验来看，发现智选假日这个品牌在国内是比较受欢迎的。他们产品的受众面比较广，对中端客户、商旅客户、旅游客户等都比较合适。
最近，他们又推出了最新的3.0版本的产品，我觉得这对国内一些品牌来说是个非常大的冲击。
我们现在也在接触3.0的产品，发现他们各方面比2.0明显提高了很多：在装修中替换了一些材质和色彩，更有现代的感觉，不像以前2.0版本有点略微沉闷；在大堂和客房的布局设计上加强了一些功能，同时照顾到旅游客人、年轻人、商务人士的需求，更能提升客人入住的舒适度。
对于智选假日的特许经营模式来说，选择加盟的投资人一般都是一些很有经验了解本地市场的加盟商。
因此，智选假日的3.0版本也会给投资人更大的一个空间灵活度和延展度，允许我们投资人在酒店内（尤其是公区）添加自己想要的元素，也有利于酒店提高在本地的知名度。
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