有些物业位置好，价格高，不做中端品牌，若选择经济型酒店，溢价低，收益低，回报周期长。
投资人说I第90期
投资人I黄晓明（化名）
品牌所属集团I首旅如家酒店集团
投资背景
黄晓明的酒店位于二线城市郊区，原先是父母经营了7年多的单体酒店，由于楼体较旧，周边又有多个连锁品牌门店，导致该单体酒店的竞争力日不如前。
与此同时，黄晓明的一位朋友将自己的单体酒店翻新成如家快捷，RevPAR做到了元。
于是，黄晓明萌发了将单体酒店翻新成品牌酒店的想法。在如家和另外一个品牌之间做选择时，因另一个品牌整体要求比较高，最终他选择了如家快捷。
优势
关于如家快捷的优势，投资人黄晓明表示其优势如下：
①如家快捷是国内知名的经济型连锁酒店品牌，能够满足大众多元化的住宿需求。
②装修风格清新淡雅，标准化的产品，安全可靠的服务设施，客户体验度整体较好。
投测满意度：4.5分
酒店总投资额I预估万VS实际万
投资回报周期I投测预估3年VS经营预估3年
开发人员服务水平I满意
开发人员由黄晓明的朋友推荐，据黄晓明描述，如家的这位开发人员靠谱、专业，在如家做了十多年，不会出现“明知道不行，也要让你投”的情况，也不会为了揽项目而忽悠加盟商，行业内的口碑比较好。
因为开发人员的职业素养比较高，而且也很专业，所以在排房以及后续提供的投资造价表等数据都比较精确。
黄晓明说，“并不是所有的开发人员都是专业的，行业里有好开发，也有综合能力差的开发人员。遇到一个‘好开发’需要运气，一般朋友推荐的会比较靠谱。”
筹开满意度：4.5分
单房投资I预估6万+VS实际6万
筹建周期I6个月
施工团队I自己寻找
黄晓明表示，他当时加盟，只需要交开业筹备期服务费1万元和工程筹备期指导费2万元，没有工程设计费，是自己找的设计团队。所以也就避免了图纸的来回修改、校对，节省了沟通成本和时间成本。
提到装修过程，黄晓明说，装修找的不是品牌公司推荐的总包，选择了自己的亲戚，在装修过程中，其中电工、木工环节耽误了快两个月。
后来总结后续如果再投资酒店，会选择总包的方式，如果是天的装修期，可能会多花几十万，但会节约时间成本。
经营满意度：4.5分
单房运营成本I80元
RevPARI元（年）
店长能力I好
黄晓明表示，大部分的店长都只是在规矩做事，能力相差不大，所以自己也不指望店长能多签一些会员协议来促进门店收益。
但是双店共用一个店长的管理模式对门店的运营不是很有利，店长平常管理两家店，一周在一家门店只待三天或者是每天上午来，下午走，实际上因为他对一家门店的投入精力有限，时间被切得很碎。所以门店需要匹配1个店长+1个运营经理，而店长的职能在日常是被运营经理代替了。
酒店开业一年以来，只换过一次店长，是基于集团的内部调动，对门店的影响微乎其微。黄晓明对目前的店长表示满意，大家合作相处也比较愉快。
会员满意度：4分
集团会员占比I50%
会员复购率I高
黄晓明表示，了解到其它如家门店的会员占比率一般在30%左右，自己家门店的会员占比达50%，相对来说，算是比较高的。
他分析原因在于：
首先，酒店周围是成熟的商圈，开车到周边度假也很方便；
其次，酒店交通便捷，酒店距离地铁站仅百米的距离；
再者，门店重视客户服务和体验，能及时响应客户需求；
最后，门店在OTA平台的评分较高，OTA平台也会带来一定的流量。
但是，相对比会员占比率高达70%以上的其它酒店集团，黄晓明表示，如家在会员占比率的提升上，还有较大的发展空间。
供应链满意度：3.5分
采集价格I适中
产品质量I一般
黄晓明说，如家的产品价格高，但质量并没有比其他品牌好。
集团要求部分产品一定要从平台采购，比如马桶、电视、门等，集采率要求达70%左右。
建议
对品牌方的建议，黄晓明表示：
①确定经济型品牌的标杆，提升整个品牌的市场竞争力。
②酒店调价可以再灵活一些。比如，其它品牌的调价由店长说了算，但如家的调价要上报给城区总，如果遇到节假日后人流量减少的情况，房间售价想从元降到元，城区总不批，价格就卡在那里，也会影响到门店的市场竞争力。
③提升品牌的会员占比率。如果不重视提升会员占比，会出现“在OTA上的价格比会员价还要低”的情况，反而会降低会员的活跃度以及会员粘性。
对投资人的建议：
1.最重要的是选址。仍是那句老话：选对物业很重要！
2.重视房间的面积和装修。客户在乎的是：房间面积有多大，有没有窗户，卫生干不干净，这些是核心。
3.门店的运营管理不能完全依赖店长。大部分的店长都在做简单的工作，而且店长同时管理2家门店，店长在门店日常管理的投入精力也不一样，
4.如果再投资酒店，会选择中端酒店，原因如下：
①有些物业位置好，价格高，不做中端品牌，若选择经济型酒店，溢价低，收益低，回报周期长。
②从单房投资角度讲，有的中端酒店只比经济型酒店贵1-2万元，那么一个酒店的70个房间，只贵了万左右，但中端酒店的溢价能力强，比如，如家快捷一间房卖元，中端品牌一间房能卖元，单房差价就多出了50元。
③如果做中端酒店，在OTA上可以标注为中高端酒店，酒店的档次与品质感，会吸引更多的消费者，会员占比率得以提升，也能缩短投资回报周期。
关于未来
黄晓明认为，在目前疫情不稳定的大环境之下，自己仍在观望江浙沪地区的二三线城市以及江浙沪地区比较发达的县级城市的物业，物业的价格约为1元/平方米/天。如果碰到合适的物业，他会继续投资酒店。
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